Земельный участок в блокированном доме

Прежде чем ответить на вопрос как перевести в собственность земельный участок в блокированном доме отметим, что следует различать </формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами и порядок формирования участков под таунхаусами.

Земельный участок в блокированном доме

В отличие от собственников помещений в многоквартирных домах хозяева квартир в блокированных домах из 1,2,3 или 4 квартир (таунхаусах), имеющих отдельные выходы на улицу могут приобрести приквартирные участки в собственность.

Возможно это потому, что такие дома только по внешнему виду кажутся многоквартирные, но на самом деле не имеют общего имущества, обслуживающего весь дом или его часть (как подъезды в «обычных» МКД или общие стояки в них же и т.п.).

Также это касается многих домов «барачного» типа, которые формально являются многоквартирными, но по факту таковыми не являются, поскольку в них кроме общей стены отсутствует такой необходимый элемент, как наличие общих коммуникаций, необходимых дл обслуживания всего дома, а имеются только общие боковые стены.

Для хозяев таких формально многоквартирных, а по факту индивидуальных домов гораздо интереснее признать придомовые участки такого дома личной собственностью владельцев помещений в таком «многоквартирном» доме.

Для доказываничя факта того, что ваш дом не является многоквартирным может понадобится проведение строительной экспертизы.

Предположим, вам удалось доказать в местной администрации, чтобы землю под вашим помещением в таком «многоквартирном» доме выделили лично вам под ведение подсобного хозяйства, поскольку ваш дом по факту является не многоквартирным, а индивидуальным, следовательно приусадебный участок под вашей квартирой в таком доме должен предоставляться не в общую долевую собственность с владельцами соседней квартиры, а лично в вашу собственность.

Постановка на кадастровый учет земельного участка в блокированном доме

Однако в кадастровой палате вам могут и отказать.
Все дело в том, что если ваш дом во всех правоустанавливающих документах и реестре недвижимости значится как многоквартирный, то соответственно и земля под ним должна быть неделимой «поквартирно» и находиться в общей долевой собственности всех хозяев квартир, без разделения на Иванова, Петрова, Сидорова.

Следовательно, если в кадастровую палату вы принесете межевой план, в котором участок прилегающий непосредственно к вашей квартире значится как лично ваш и выделенный вам под ведение подсобного хозяйства, то у кадастровой палаты появится законный повод для отказа в постановке участка на учет, поскольку дом многоквартирный, а участок под МКД согласно Жилищному кодексу является неделимым и находится в общей долевой собственности всех собственников квартир в данном доме (п. 1 ст. 38 ЖК РФ).

Доказывать кадастровым регистраторам, что ваш дом по факту подпадает под признаки индивидуального блокированного бесполезно, поскольку в кадастровом реестре возможна постановка на учет только либо индивидуальных жилых домов, либо многоквартирных и никаких таких блокированных жилых домов, как они понимаются в Градостроительном кодекса и СНиПах законом о кадастре не предусмотрено.

Только или индивидуальные, или многоквартирные. А раз ваш дом формально в реестре числится как многоквартирный то и раздел земли под ним невозможен. Даже, если по генеральному плану поселения улица с вашим домом значится как зона с индивидуальными жилыми домами. Как быть?

Можно попытаться оформить землю сначала как под многоквартирным домом, а потом, после смены статуса дома с многоквартирного на индивидуальный, разделить ее между собственниками помещений.

Для этого по закону требуется согласие всех собственников помещений такого многоквартирного дома. Ну а если кто то из ваших соседей принципиально не желает давать согласия на приобретение участка, то рекомендуем посмотреть Постановление Конституционного суда РФ № 12П от 28 мая 2010 года, в котором указано, что : «…впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

Но, правда и тут возникает препятствие в виде зонирования территорий. Как правило, такие малоквартирные дома находятся в зонах, предназначенных для индивидуальной жилой застройки.
И кадастровая палата вполне может вам отказать в постановке земли на учет, поскольку дом формально многоквартирный, а зона, где он находится предназначена для ИЖС.
Здесь можно сделать «ход конем» и попробовать изменить схему зонирования, чтобы вместо размещения там индивидуальных домов было указано также и размещение многоквартирных..

Сделать это можно будет или через суд или с помощью прокуратуры.

Основанием для внесения изменений будет п. 4 ч. 1 ст. 34 Градостроительного Кодекса РФ, предписывающий, что зонирование должно проводиться с учетом сложившихся условий землепользования. Ну а если ваш дом еще с советских времен значится как многоквартирный, то налицо игнорирование сложившихся условий землепользования при проведении зонирования. И пусть администрация вашего поселения думает, что проще: вносить изменения в генплан или же предоставить вам землю как под индивидуальным домом.

Примечание: мы приводим лишь общие рекомендации. Так сказать информацию к размышлению, а не руководство к действию.

Поэтому при возникновении затруднений в каждом конкретном случае обратитесь за консультацией к нашим юристам в Рязани.