Право приобретательной давности

Помимо того, что право приобретательной давности предполагает вступление в собственность недвижимым имуществом через 15 лет ожидания, так еще необходимо чтобы первоначальный (титульный) собственник такого имущества не был известен приобретателю в момент начала пользования.

Но как быть, если квартира изначально арендовалась у организации, которая благополучно ликвидировалась или, к примеру, когда человек добросовестно пользуется гаражом, готов платить за найм и даже выкупить его, но первоначальный собственник этого гаража куда то пропал. То есть по сути когда имущество является бесхозяйным.

Можно ли приобрести в собственность недвижимость используя право приобретательной давности, если первоначальный собственник был известен.

Раньше стать собственником на такое брошенное имущество было невозможно даже через 15 лет владения. А все потому что первоначальный собственник был известен лицу, претендующему на получение в собственность по давности владения. Но несмотря на то, что теперь этот пресловутый собственник никак себя не проявляет и к нему даже нельзя предъявить иск ввиду его фактического отсутствия.

В итоге неопределенность правового положения имущества как фактически брошенного имущества в свою очередь препятствует возвращению его в гражданский оборот, препятствуя в том числе ее надлежащему содержанию, безопасному состоянию, уплате налогов и т.п.

Теперь же Верховным Судом было разъяснено, что лица, добросовестно и открыто владеющие имуществом от которых прежний собственник фактически отказался могут подать в суд заявление об установлении факта добросовестного и открытого владения недвижимым имуществом.

Обоснование на право приобретательной давности.

По смыслу положений статей 218, 225, 234, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений данных в пунктах 15,16, 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

Также к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено в том числе устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества.

При этом добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Судебная практика на право приобретательной давности, если собственник бросил имущество.

Действующая судебная практика исходит из того, что формальное наличие титульного владельца и договора на пользование не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

Например, в мотивировочной части определения Верховного Суда РФ от 20 марта 2018 г. по делу № 5-КГ18-3 указано, что: «Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания… Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями».

Аналогичные выводы содержатся и в определении Верховного Суда РФ от 22 октября 2019 г. по делу № 4-КГ19-55, в котором указано, что: «наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом.

Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по её содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником. Осведомлённость давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения».

Схожее мнение содержится также в определении Верховного Суда РФ от 18 июля 2017 г. по делу № 5-КГ17-76, определении Верховного Суда РФ от 20 декабря 2016 г. по делу № 127-КП6-12, постановлении Конституционного суда РФ № 48-П/2020 от 26 ноября 2020 года

Изложенной в вышеприведенных судебных решениях позицией на право приобретательной давности следует руководствоваться в соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации».

Так что удачи вам. Если возникнут сложности, то вам могут помочь наши юристы по недвижимости.