Перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом.
Прежде чем говорить про перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом для начала выясним что такое многоквартирный дом.
Признаки многоквартирного дома
По системному смыслу статей 16 и 36 Жилищного кодекса РФ под многоквартирным жилым домом
понимается такое здание в котором помимо квартир, то есть обособленных жилых помещений из одной или нескольких комнат имеются еще и места общего пользования (например подъезды) куда эти квартиры выходят и общие коммуникации (канализация, вода электричество) которые идут поквартирно от одной общей развязки.
То есть отвечая на вопрос что такое многоквартирный дом можно сказать, что это дом, имеющий не только более одной квартиры, но еще и какое то совместно имущество, используемое всеми собственниками помещений, как то общие подъезды, подвалы, коммуникации и пр. имущество.
Земельный участок под таким МКД по смыслу ст. 36 Жилищного кодекса является неделимым и не может быть разделен между участниками.
Но как быть если имеется просто жилой дом по каким либо причинам разделенный на две или больше квартир, например в результате раздела и последующей продажи части индивидуального жилого дома или изначальной постройки его как имеющего несколько изолированных жилых помещений (квартир), имеющих отдельные выходы на улицу. В качестве последних в советское как правило строились дома барачного типа, ну а сейчас по такому принципу строятся таунхаусы (которые официально называются блокированные жилые дома) и в которых квартир официально нет, а есть так называемые помещения Ж1, Ж2 и т.д. Эти самые «жешки» ничем не отличаются от квартир, только лишь адресом, в котором вместо «квартира №…», указано «Ж1», «Ж2» и т.д.
Хотя такие «разделенные» дома не подпадают под определение многоквартирного дома, изложенное в Жилищном кодексе, однако считается, что если в доме больше одной квартиры, то дом автоматически становится многоквартирным. В частности согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Отличительным признаком многоквартирного дома является то, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Блокированный жилой дом такого общего имущества не имеет,а все отличие от индивидуальных домов фактически сводится к наличию общей боковой стены с соседним домовладением (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса).
То есть опять же упор делается на элементы общего имущества (коридоры, общие чердаки, подвалы и т.п.), которых в разделенном бывшем индивидуальном жилом доме может и не быть.
Схожее определение многоквартирного дома содержат и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» (пункт 1 «Область применения»).
Перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом
Для собственников квартир в «малоквартирных» жилых домах, желающих получить в собственность участок, примыкающий к своей квартире исключительно в единоличную, а не совместную собственность выход видится только в изменении статуса вашего многоквартирного дома на индивидуальный.
И пусть формально квартиры в нем останутся. Все равно такой дом подпадает под признаки одноквартирного, поскольку он согласно п.1 «Область применения» СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»:
- не имеет помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеет общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
- имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
Нужно, чтобы в реестре недвижимости такой дом числился как индивидуальный (поскольку в жилищном законодательстве в отличие от градостроитльного нет такого понятия как блокированный жилой дом). Тогда и землю под квартирой в нем и около нее можно оформлять и ставить на учет как предоставленную в собственность для ведения личного подсобного хозяйства конкретному владельцу конкретной квартиры в таком доме, а не в общую долевую собственность всех жильцов. И у кадастровой палаты не будет оснований для отказа в постановке такого участка под квартирой в блокированном жилом доме на учет.
Как правильно сделать перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом?
Единого рецепта здесь не существует. Можно конечно просто сразу пойти в суд с иском об изменении статуса дома с многоквартирного на индивидуальный. Но совсем не факт, что суд внимет вашим доводам и в судебном решении вы вполне можете получить что то типа: «Удовлетворение исковые требований об изменении статуса многоквартирного дома будет означать подмену заявительного порядка судебным, что недопустимо в силу требований Закона о регистрации…».
Кстати, при затруднениях вам всегда может помочь нашжилищный юрист в Рязани
Поэтому в целях перевода многоквартирного дома в индивидуальный предлагаем сначала воспользоваться «терапевтическими» методами и попробовать внести изменения в сведения о доме в госреестре недвижимости. Для этого кадастровый инженер должен подготовить технический план дома в котором в разделе «заключение» обосновать изменение статуса дома (то есть, что он не подпадает под определение многоквартирного) и провести соответствующие изменения в кадастровых и регистрационных данных о вашем доме.
