Договор дарения, как избежать печальных последствий?

В СМИ нередко появляется информация о том, что на улице оказался очередной человек, подаривший свою квартиру, и новый собственник выселил его. Как правило, потерпевшие уверены в том, что право проживания в подаренной квартире у них остается. Основная причина тому – недостаточная информированность о возможных печальных последствиях такой сделки.
Дарение является наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками. Желая не обременять в будущем своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье сложные, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, с полной уверенностью в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. Однако родственники, к сожалению, не всегда ведут себя подобающим образом. Бываю ситуации, когда мошенники, воспользовавшись юридической неграмотностью дарителя, подменяют договор купли-продажи или ренты договором дарения, последствия которого значительно отличаются.
Как же необходимо действовать при оформлении договора дарения во избежание негативных последствий?
Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому подарить принадлежащее имущество можно любому лицу, за некоторыми исключениями (учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей).
Подарить движимую вещь можно в устной форме. Если дарителем движимого имущества является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей, а также если договор содержит обещание дарения в будущем, то договор дарения должен быть совершен в простой письменной форме.
При заключении договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при дарении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделка подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверить у нотариуса можно любой другой договор дарения. Нотариус разъяснит особенности и возможные последствия совершения данной сделки.
Если в дар передается квартира (доля в квартире), которая приобретена в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение сделки.
В случаях, когда дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то дарение от его имени совершается с письменного согласия его законных представителей, данного на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Дарение от имени малолетних (лиц, младше 14 лет) и недееспособных, не допускается.
Если в дар получено недвижимое имущество, то переход права собственности подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Проведенная регистрация перехода права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав.
Бывают случаи, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось и одна из сторон желает расторгнуть данный договор. Возможность расторжения договора дарения законом предусмотрена, однако на практике расторгнуть договор дарения очень сложно.
До передачи дара расторгнуть договор дарения можно следующим образом:

1. По соглашению сторон договора дарения недвижимого имущества;
2. В связи с отказом одаряемого от дара в любое время до передачи ему дара. При этом, если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба в связи с отказом принять дар, а отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме;
3. В связи с отказом дарителя от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

После передачи дара расторгнуть договор дарения недвижимого имущества даритель может следующими способами:

1. Отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае, если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, обратиться в суд с просьбой отмены дарения могут наследники дарителя;
2. Потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
3. Отменить дарение в случае, если даритель переживет одаряемого, при наличии такого условия в договоре дарения;
4. . Требовать отмены пожертвования (если речь идет о пожертвовании как о виде договора дарения) в случае использования пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением.

По инициативе одаряемого расторгнуть договор дарения можно в любое время до передачи ему дара. Если договор дарения совершен в письменной форме, то и отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если договор дарения подлежал государственной регистрации, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Однако следует иметь в виду, что если договор был совершен в письменной форме, то, при отказе одаряемого от дара, даритель вправе потребовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить право дарения в случае, если он переживет одаряемого.
Таким образом, планируя подарить имущество, следует взвесить все за и против. Если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи имущества, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.
О.Ю.ЧЕРНЯВСКАЯ — Президент Рязанской областной нотариальной палаты
Вестник Рязанской юстиции № 19