Право собственности в силу приобретательной давности
Что делать в том случае, когда расписку суд не признал или ни при каких обстоятельствах не признает полноценным договором купли продажи (смотри про случаи, когда расписка может быть признана договором )
Как недавно сказал наш президент, не надо терять надежды, во всяком случае, пока вас не понесут на кладбище в гробу и белых тапочках.
Тут в помощь нам может послужить статья 234 гражданского кодекса РФ, допускающая приобретение недвижимости по сроку приобретательной давности. Этот срок составляет 15 лет владения дл недвижимого имущества и пять лет для движимого.
Для того, чтобы признать право владения в силу приобретательной давности необходимо одновременное наличие нескольких условий:
- • Добросовестность на момент приобретения имущества. В нашем случае это когда имущество было передано лицом, имеющим право им распоряжаться, или лицо, вступившее во владение не знало и не могло знать, что тот кто передал ему имущество не имел на то соответствующих полномочий, например, когда некто купил недвижимость «по расписке» не оформил продажу, а потом также продал «по расписке» еще кому, то добросовестность здесь отсутствует начисто;
- • Открытость – когда лицо, считающее, что приобрело имущество в силу приобретательной давности открыто, не таясь владеет им, несет определенные расходы по содержанию имущества (осуществляет ремонт, платит коммунальные платежи и т.п), вступило в члены садоводческого или гаражного кооператива именно как лицо, владеющее определенной недвижимостью на территории этого товарищества);
- • Непрерывность в течение установленного срока — есть не менее пятнадцати лет для недвижимого и пяти лет для движимого имущества;
- • Владение имуществом как своим, то есть не на правах аренды, безвозмездного договора или иного договора не предполагающему переход титула собственника, а наряду с собственником.
Правда насчет начала течения срока приобретательной давности имеется один нюанс. Дело в том, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ приобретательная давность в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям и если спорный участок можно было истребовать у давностного владельца с помощью виндикационного иска, то срок начинает течь не ранее момента истечения исковой давности по нему.
То есть, если некто просто занял, скажем, земельный участок 1 мая 2000 года, то срок приобретательной давности начинает течь не с 2000 года, а с 1 мая 2003 года, когда истечет трехлетний срок исковой давности, в течение которого законный владелец смог бы потребовать участок у «захватчика».
Таким образом, п. 4 вышеназванной статьи подлежит применению только в случае, когда владелец становится давностным даже в случае его недобросовестности. Именно на это указывает п. 4 ст. 234 ГК РФ (с учетом разъяснений данных в п. 18 Постановления Пленума № 10/22) предусматривающий специальное основание для начала течения срока после которого возможна приобретательная давность, которое не ограничено условиями пункта 1 этой же статьи.
В нашем случае, при котором имущество было передано по расписке, но покупатель не сумел добиться признания расписки договором по чисто формальным признакам (отсутствие второй подписи на расписке, неточно поименован передаваемый предмет) имеют место именно законные добросовестные договорные отношения, причем не те договорные отношения, наличие которых препятствует возникновению приобретательной давности — аренда, безвозмездное пользование и иные договора предполагающие передачу права пользования и владения без перехода права собственности, а именно договорные отношения (пусть недооформленные), которые имели целью именно продажу имущества.*
Помните, что мы даем не руководство к действию, а только информацию к размышлению. Поэтому при сложных случаях не премините обратиться за профессиональной помощью к профессиональным юристам
