Как узаконить самовольную постройку

В пылу строительства как то не думается, что дом находится в населенном пункте, а не на необитаемом острове и что все реконструкции дома, включая пристройки к нему необходимо узаконить перед началом их постройки. А без такого разрешения в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ такая пристройка к дому считается самовольной.
Самовольная реконструкция. Как узаконить пристройку к частному дому.
В принципе дело это решаемое. Для начала вам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию дома.
Там вам откажут, потому что согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуально жилого строительства в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Однако обращение в орган местного самоуправления необходимо, чтобы доказать факт ваших попыток легализации самовольно самовольной реконструкции.
При этом не надо путать документ о вводе дома в эксплуатацию в реконструированном виде и документ о праве собственности на реконструированный дом. Это два разных понятия. Разрешение это документ, дающий вам право что то построить или перестроить, а вот право собственности на дом большей площади возникнет у вас только после регистрации в Росреестре увеличения площади в результате самовольной реконструкции.
Поэтому право собственности на увеличившуюся площадь дома оформить все таки надо. И единственным выходом будет обращение в суд, чтобы он в соответствии абз. 2 ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса признал право собственности на эти, самовольно пристроенные квадратные метры (в виде террасы, веранды и проч.).
Если у дома несколько хозяев, то для начала следует определиться с собственником пристройки: если у дома один хозяин, то все просто, а если, скажем, два или три совладельца, то нужно установить, чья эта пристройка, поскольку в силу ст. 245 Гражданского кодекса, собственник, произведший неотделимые улучшения общего имущества имеет на него право собственности (часто этот вопрос возникает, когда один из наследников постоянно проживал в унаследованном доме, улучшал его, а остальные ничего не делали, но вполне могут претендовать на все пристройки в части, пропорциональной своей доле в первоначальном строении.
Отметим, что с марта 2018 года в статью 222 Гражданского кодекса были внесены существенные изменения, касающиеся узаконивания самовольной постройки и (или) реконструкции.
Если до этого для узаконивания самовольной пристройки к частному дому нужно доказать, что самовольная пристройка не нарушает права других лиц, например соседей, то есть соответствует всем строительным нормам по расстоянию от соседних домов, нигде ничего не перегораживает, никаким проходам не мешает и т.д. и не представляет угрозы ничьей жизни и здоровью, то теперь необходимо чтобы самовольная пристройка к дому соответствовала также документации по планировке территории (план землепользования и застройки данного муниципального образования и генеральный план поселения). Посмотреть данные документы вы можете на сайте местной администрации или же напрямую спросить в самой администрации копию документов по планированию или их реквизиты – номер, дата принятия и где опубликовано.
Также обязательным требованием стало наличие такого права на придомовой земельный участок, которое допускает строительство на нем. То есть, если земля по плану отведена под ИЖС, то строить можно. А если это участок садово-огородный участок, то строить на нем по определению нельзя и суд вам откажет в признании права собственности на самовольную пристройку. Впрочем, это больше касается вновь построенных самовольных построек. А пристройки делаются к уже существующим домам, назначение участков под которыми предполагает строительство частных домов. А если вы не согласовали первоначальное строительство, то потом можете сделать это через суд сразу и на дом и на пристройку к нему,
Конечно, это только общее описание и как вы понимаете в каждом конкретном случае нужно все смотреть индивидуально, желательно с грамотным специалистом по жилищным и земельным делам и кадастровым инженером.
Для сведения: в данное время документов для узаконивания самовольной реконструкции частного дома является не технический паспорт дома, заказываемый в БТИ, а технический план здания, который делают кадастровые инженеры. Эти документы хотя и схожи по названию, но совершенно разные.
Если ваша самовольная пристройка к дому ничьих прав не нарушает, соответствует планам проектирования территории и единственным признаком самовольной реконструкции жилого дома является отсутствие разрешения на нее, то суд* вполне может признать ваше право собственности на эти самовольно пристроенные к дому квадратные метры.
*Кому интересно может дополнительно почитать по этому поводу постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»