Собрание жильцов многоквартирного дома

В этой статье мы попытаемся разобрать и доходчиво объяснить некоторые моменты, связанные с созывом и порядком проведения собраний собственников помещений многоквартирного дома (МКД).
Сразу отметим, что не стоит путать собственников помещений в многоквартирном доме и членов ТСЖ данного дома. Это суть разные вещи. Так, член товарищества всегда собственник, а вот собственник членом ТСН может и не быть, но, тем не менее, выполнять решения общего собрания членов ТСЖ он обязан.

Созыв общего собрания жильцов.

Общее собрание должно проводиться не менее одного раза в год (годовое общее собрание) и по мере необходимости. Инициировать созыв могут как собственники помещений, владеющие не менее чем десятью процентами от общего числа голосов (определяется как соотношение площади помещений, принадлежащих данному собственнику (собственникам) и общей площади дома), так и по инициативе управляющей компании (правления ТСЖ, ЖСК), местной администрации.

Компетенция общего собрания собственников помещений.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена в статье 44 Жилищного кодекса к компетенции собрания МКД относится решение основных вопросов управления домом:

• финансовые (определение размера взносов на капремонт, взятия кредита на капитальный ремонт);
• имущественные – порядка управления общим имуществом и земельным участком, организационных – по порядку проведения общих собрания, выбору управляющей компании, порядке формирования средств фонда капитального ремонта;
• принятие решений о реконструкции, включая его расширение , строительстве во дворе иных зданий и сооружений;
• решение вопросов, связанных с капитальным ремонтом общего имущества, об использовании фонда капитального ремонта и выборе способа его формирования и вопроса и взносах на капремонт, в части, превышающей минимальный взнос, а также вопросов, связанных с получением кредита на капитальный ремонт;
• решение вопроса об использовании придомового земельного участка, общего имущества МКД, включая выдачу разрешения на установку рекламных конструкций и определение круга лиц, которым предоставлено право заключать договора на такое использование от имени всех собственников помещений;
• выбор лиц, которые от имени собственников проводят голосование в системе;
• выбор способа управления домом;
• предоставление права собственникам помещений заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО) на поставку коммунальных ресурсов – воды, электричества, тепла и газа.
  решение вопросов, связанных с текущим ремонтов МКД, включая наделение полномочиями совета дома и его председатели (при наличии такого совета) на решение оперативных вопросов, связанных с текущим ремонтов;
• решение иных вопросов, которые Жилищным кодексом отнесены к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.К таким вопросам относятся:

• • образование товарищества собственников жилья (ТСН, ТСЖ), принятие его устава и ликвидация/
  • реорганизация такого товарищества (ст. ст. 135, 141 ЖК);
  • установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (ст. 156 ЖК РФ).

Правомочность общего собрания жильцов

Само собрание правомочно, если на нем присутствуют не мене половины собственников (по метражу).
При этом для принятия решения по таким вопросам, как выбор управляющей компании, проведение текущего ремонта порядок проведения собрания собственников и уведомления о собрании, по порядку ознакомления с документами и иными текущим и организационным вопросам, перечисленным в пунктах 3.2 — 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, для кворума достаточно будет, если по вопросу проголосовало простое большинство от присутствующих на данном собрании.
Например: в доме 1000 квадратных метров квартир и прочих помещений. На собрании присутствуют собственники 600 «квадратов». Для кворума будет достаточно правильного голосования владельцев 301 квадратного метра (то есть большинства присутствующих на собрании), а не большинства (501 кв. метра) от всех собственников.
Если же общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принимает решения по вопросам, перечисленным в пунктах 1 – 3.1. части 2 статьи 44 Жилищного кодекса (это вопросы, связанные с капитальным ремонтом, средствами на него, порядком пользования общим имуществом и дворовым земельным участком), то для кворума необходимо будет правильное голосование е по вопросу менее 2/3 уже от общего числа собственников, а не только присутствующих на собрании. Фактически это означает, что в данном случае собрание собственников правомочно, если на нем присутствуют не менее 75% владельцев помещений (по площади).
В противном случае у жильцов, не согласных с решением появляется веский повод для обжалование решения общего собрания собственников. Так что советуем лицам, созывающим собрание и подсчитывающим на нем голоса, нужно быть повнимательнее при подсчетах, чтобы суд не отменил итоги голосования по иску, вчиненному недовольным жильцом по этому формальному основанию.
Отдельно отметим, что согласно позиции Верховного Суда РФ по вопросам, связанным с отчуждением общего имущества многоквартирного дома необходимо единогласное решение всех собственников, а не только присутствующих на собрании. При этом под отчуждением понимается не только продажа части общего имущества МКД, но также расширение «владений» наделение кого-либо из собственников помещений в данном доме за счет общего имущества. Например – расширение лоджии, возведение мансарды из общего чердака и т.п.

Собрание правомочно при присутствии на нем собственников, владеющих не менее чем половиной помещений) в данном доме. При этом кворум, а равно и количество голосов при голосовании должно рассчитываться исходя из площади помещений, а не из количества самих помещений. То есть, собственник квартиры в 100 «квадратов» в доме с площадью помещений в 1000 квадратных метров (округленно), будет иметь на собрании 10 процентов голосов, а не один процент, а собственник двух квартир по 30 метров будет иметь 6 процентов голосов, а не два.

Смотрите также по теме общего собрания жильцов
Общее собрание членов ТСЖ
Образец уведомления о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома
Образец протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Обжалование решений общего собрания собственников помещений в МКД