Понедельник, 24 июня, 2024
жилищное право

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса придомовая территория со всеми имеющимися на ней элементами благоустройства тоже относится к общедомовому имуществу.

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Согласно действующему законодательству (пункты 3 – 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») формированием участка под многоквартирным домом занимаются соответствующие органы власти того публично-правового образования, где данный дом находится.

Формирование предполагает прежде всего проведение кадастровых работ такого участка и постановку его на кадастровый учет. После формирования такого придомового участка он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений в таком многоквартирном доме. При этом отдельной регистрации Росреестра факта общей долевой собственности не требуется.

Если же формирования не произошло, то как разъяснено в п 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования»

 И с заявлением в соответствующую администрацию о формировании участка может обратится любой из собственников помещения в таком МКД.

Использование земельных участков под многоквартирными домами

С придомовой территорией многоквартирного дома нужно разобраться не только по причине определения целей ее использования, но также и для того, чтобы определить что входит в общедомовое имущество вашего дома, поскольку за содержание придомовой территории многоквартирного дома вы ежемесячно платите управляющей компании.

Необходимо твердо уяснить себе, что земельный участок под многоквартирным домом необходим для всех жителей данного дома, а его границы отводятся в том числе и с учетом целевого расположения на них детских и спортивных площадок для всех жителей, а также элементов озеленения.

 Поэтому спортплощадка это спортплощадка, а не автостоянка с элементами остатков спортивных сооружений, газон это газон, а не чья то личная клумба или туалет для домашних питомцев всего двора. Соответственно детская площадка на придомовой территории многоквартирного дома это не парковка, а именно детская площадка для выгула маленьких детей.. Все предназначение элементов придомовых территорий определяется всякими СанПиНами и прочими стандартами, коих великое множество и каждый применяется к своему случаю – к автостоянке свой, к детской площадке свой и соответственно, разбираться в каждом случае следует персонально по каждому конкретному случаю.

Но есть и общие правила. Например, самолично ограждать в свою пользу часть дворовой территории нельзя. Более того за это даже предусмотрен административный штраф.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут распоряжаться общим имуществом только с согласия общего собрания всех владельцев, выраженных или на общем собрании собственников проведенном как в очной форме, так и заочно путем опроса.

При этом, если принято решение передать часть придомовой территории под автостоянку , то такая передача не должна нарушить прав других собственников.

Например,  нельзя передать детскую площадку или газон (та самая территория с элементами озеленения) под автостоянку. Также нельзя просто заасфальтировать детскую площадку или газон ибо это ведет к полной утрате ими своего целевого предназначения.

Коме того, следует понимать, что в случае ограждения придомовой территории с целью организации более безопасной стоянки для автотранспорта собственников, право пользования таким огражденным земельным участком должно быть предоставлено всем, а не только владельцам автомобилей.

Все дело в том, что коли платят все, то и пользоваться должны все. И лишение такого права любого из потребителей, оплачивающих услуги по содержанию общего имущества, может быть оспорено в суде.

Для примера: о пределах использования придомовой территории, включая о запрете пользования частью территории вы можете посмотреть в следующих решениях высших судебных инстанций России:

Постановление Конституционного суда РФ № 12 П от 28 мая 2010 года

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) Определение от 17 января 2017 г. по делу N 5-КГ16-230

Определение Верховного Суда РФ от 6 августа 2019 года по делу № 5-КГ19-140

Ну а если вы хотите облагородить  и покрыть, к примеру асфальтом подходы и подъезды к вашему дому, то это без проблем, главное чтобы не нарушалось целевого назначение отдельных элементов придомовой территории.

Конечно, это далеко не полный рассказ о правовом статусе территории дома, как можно наказать граждан, не по назначению использующих общую территорию и проч. Мы постараемся сделать это постепенно, поскольку в одной статье хотя бы поверхностно описать все это довольно затруднительно.