Выселение из квартиры в связи с долгами по ипотеке (обзор судебной практики)

Ниже мы приводим выдержки из судебной практики рязанского областного суда о выселении из квартиры, в связи с задолженностью по ипотечным кредитам.
Первый случай – классический. Семью выселили из квартиры без предоставления иного помещения. Определение Рязанского областного суда по делу № 33 – 1815. Семья взяла кредит в банке под залог квартиры. Кредит отдать вовремя не смогла и банк обратил взыскание на предмет залога – квартиру, которая и была продана на торгах по цене, ниже рыночной.
Должники обратились в суд, считая такой поворот событий несправедливым из за того, что банк якобы при заключении договора ипотеки не проинформировал их (должников) должным образом обо всех негативных последствиях. Более того — квартира была продана по более низкой, чем рыночная, стоимости. Следовательно должники не получили от ее продажи той суммы, на которую рассчитывали.
Вывод суда: «В соответствии со ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества, что в настоящем деле состоялось».
Следующее дело касается признания самой ипотеки недействительной.
Суть дела в следующем. В свое время был признан недействительным договор дарения квартиры. Причиной признания его недействительным послужило то, что даритель при совершении договора дарения был введен в заблуждение относительно сущности и правовых последствий дарения. Однако за это время одаряемый управился получить в банке кредит под залог подаренной ему квартиры. Кредит впоследствии не отдал и банк попытался обратить взыскание на заложенную ему квартиру. Новая (старая) хозяйка квартиры, естественно, воспротивилась этому, обосновав свою позицию тем, что лично она никаких договоров с банком не подписывала, поручителем не выступала, а потому ничего банку не должна.
Рязанский областной суд в своем определении по делу № 3- 601 от 13 марта 2013 года признал правоту истицы и подтвердил правильность решения нижестоящего суда о признании договора ипотеки недействительным в силу того, что: «…ипотека в отношении виндицированного (возвращенного) имущества подлежит прекращению в силу прямого указания закона.
Доводы апеллятора о неприменении судом ч. 1 ст. 353 ГК РФ, предусматривающей сохранение залога при переходе имущества к другому лицу, несостоятельны, поскольку данная норма права спорные правоотношения не регулирует. Указанная норма определяет сохранение залога в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества. В рассматриваемом деле спорная квартира возвращена на праве собственности истице не на основании таких сделок с залогодателем, а на основании признания договора дарения недействительным. А в силу ст. 167 недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Ипотека, заключенная на основании договора дарения недвижимости, признанного недействительным, также незаконна.
Ипотека в отношении спорной квартиры подлежит прекращению в силу прямого указания закона, приведенного выше»